Наслідки «мінімізації» податків під час купівлі-продажу нерухомого майна

Продаж нерухомості, завжди орієнтовано на отримання доходу і чим вище вартість цього майна, тим більш очікуваним стає момент отримання прибутку.

Однак ці сподівання дещо затьмарюються від думки про обов’язок сплатити податок з доходу від продажу майна.

До речі, на сьогодні податок з прибутку від продажу нерухомого майна сплачується за ставкою 5 %,18%  (п.167.2 ст.167 та ст.172 ПК України). 

У той же час є винятки, - якщо нерухомим майном є житловий будинок, квартира або їх частини, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку з об'єктами та господарсько-побутовими спорудами та будівлями), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, які перебували у Вашій власності понад три роки, то отриманий дохід від продажу такого майна не оподатковується (п.172.1. ст.172 ПК України). 

При цьому варто звернути увагу, що ця норма позбавляє Вас від сплати податку тільки за умови, що Ви здійснюєте продаж нерухомого майна не частіше одного разу на рік і виключно майна, переліченого у п.172.1. ст.172 ПК України.

Отже, в  разі продажу декількох об’єктів нерухомості протягом одного року, з кожного наступного правочину продавцю доведеться сплачувати податок на прибуток у розмірі 5 %, 18%, так само як і з доходу від продажу майна що не входить до переліку передбаченого п.172.1. ст.172 ПК України, у тому числі з продажу (обміну) об'єктів незавершеного будівництва тощо.

При цьому, обов’язком покупця є сплата  1% від ціни майна, що він придбаває, до Пенсійного фонду (п.10 ст.4 Закону України «Про збір на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування»).

Законодавець чітко визначає, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, тому украй необхідна реальна і актуальна оцінка вартості майна, проведена та розрахована органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, із відповідним сертифікатом.

І це ще не все, слід пам’ятати, що під час укладання договорів купівлі-продажу, гранична сума розрахунків готівкою фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню становить 50000 (п'ятдесяти тисяч) гривень, тобто якщо ціна майна перевищує зазначену суму, розрахунки необхідно здійснювати за безготівковим рахунком.

Саме навколо визначення ціни мана, для подальшого її відображення у договорі, деякі продавці та їх посередники розпочинають розробляти різні варіанти пов’язані із штучним зменшенням вартості майна для подальшої «мінімізації» розмірів податку та необхідних платежів.

При цьому, учасники правочину забувають, що заниження реальної ціни майна у договорі є підставою для перевірок контролюючими органами, і у разі виявлення факту сплати податку чи обов’язкового платежу не в повному обсязі, винна сторона (якою як правило є замовник оцінки майна), зобов’язана компенсувати недоотриманий бюджетом платіж. У той же час, оцінювач майна може нести адміністративну і навіть кримінальну відповідальність.

Виявлені факти укриття реальної вартості майна у договорі, також можуть стати підставою для визнання правочинів недійсним, в результаті чого майно підлягає поверненню продавцю, який, у свою чергу, буде зобов’язаний сплатити покупцю отримані від продажу кошти в розмірі вартості майна що вказана в договорі.

За таких обставин, покупець ризикує не повернути фактично сплачені кошти за придбане майно, адже він отримає лише ціну майна зазначену у договорі, решту вартості майна, якщо її було сплачено поза договором, повернути шансів небагато, адже довести факт її сплати буде дуже важко і власне кажучи, це не в інтересах продавця.

Варто усвідомлювати, що укриття реальної вартості майна в договорі є злочином що карається штрафом від однієї тисячі до двох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років (ст.212 КК України). Втім, особу може бути звільнено від відповідальності, якщо вона до притягнення до кримінальної відповідальності сплатила податки, збори (обов'язкові платежі), а також відшкодувала шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня).

Пам’ятайте, що такий спосіб «заощадити» як «мінімізація» податків  та обов’язкових платежів шляхом укриття дійсної вартості майна у договорі, є незаконним і небезпечним для обох сторін договору.